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Bau- und Architektenrecht

 

Überblick §§ 631 ff. BGB
Werkvertrag und ähnliche Verträge

 

I. Werkvertragsrecht

 

Kapitel 1
Allgemeine Vorschriften

 

Kapitel 2
Bauvertrag

 

Kapitel 3
Verbraucherbauverträge

 

Kapitel 4
Unabdingbarkeit

 

 
II. Architektenvertrag und Ingenieurvertrag

 

III. Bauträgervertrag

 

IV. Reisevertrag

 

 

I. Werkvertragsrecht
Kapitel 1 – allgemeine Vorschriften

 

Änderungen im allgemeinen Werkvertragsrecht

 

1. Abschlagszahlung § 632 a BGB

 

-           Problem bisher: „in sich abgeschlossene Teile des Werkes“

 

-           Anforderung zu hoch!

 

-           Änderung 2008: „Wertzuwachs durch Leistung“

 

-           Nachweis nicht führbar!

 

-           Neuregelung nunmehr: jetzt: Abschlagszahlung in Höhe des Wertes, der von ihm erbrachten und nach dem Vertrag 
            geschuldeten Leistung. Sind die Leistungen nicht vertragsgemäß, kann der Besteller die Zahlung eines angemessenen Teils
            des Abschlags verweigern

 

2. Abnahme (§ 640 BGB)
 
-           neue Abnahmefiktion in § 640 Abs. 2 BGB
 
-           Voraussetzung:             -           Fertigstellung des Werks
 
                                               -           angemessene Fristsetzung zur Abnahme
 
                                               -           keine Verweigerung der Abnahme mit mindestens einem Mangel
 
-           Besonderheit Verbraucher: Belehrung über Fiktion
 
-           Ziel Gesetzgeber: „Fertigstellung des Werkes“ ist weniger als Vollendung, was mit Abnahmereife gleichgesetzt wird
 
-           Klarstellung: Wird ein einziger Mangel gerügt, tritt die Fiktion nicht ein
 
 
3. Kündigung aus wichtigem Grund (§ 648 a BGB)
 
-           Nunmehr gesetzlich geregelt, was bisher anerkannt: Kündigung, wie § 314 BGB möglich
 
-           Wichtig und neu: Teilkündigung möglich, jetzt nicht mehr in sich abgeschlossene Teile der Leistung, sondern „abgrenzbarer
             Teil des geschuldeten Werkes“ z. B. Erdgeschoss oder Obergeschoss
 
 
Kapitel 2
Der Bauvertrag (§§ 650 a – 650 h BGB)

 

1. Definition Bauvertrag (§ 650 a BGB)
 
Bauwerk (unbewegliche durch Arbeit und Material i. V. m. Erdboden hergestellte Sache) oder Außenanlage § 650 Abs. 1 BGB, Herstellung, Wiederherstellung, Beseitigung oder Umbau

 

-           ergänzen: Instandhaltung ebenfalls Bauvertrag, wenn für den Konstruktionbestand oder bestimmungsgemäßen Gebrauch
            von wesentlicher Bedeutung § 650 a II BGB

 

2. Anordnungsrecht des Bestellers (wie VOB/B) § 650 b + c BGB
 
Änderung des Werkerfolgs anordnenbar mit entsprechender Vergütungsanpassung nach § 650 c BGB und einstweiliger Verfügung nach § 650 d BGB
 
3.
 
wichtig: § 650 g BGB Zustandsfeststellung bei Verweigerung der Abnahme / Schlussrechnung
 
-           Zustandsfeststellung nur bei Verweigerung der Abnahme unter Angabe von Mängeln
 
-           wenn dies nicht erfolgt, Abnahmefiktion gemäß § 640 Abs. 2 BGB möglich (Umkehr der Beweislast)
 
-           Zustandsfeststelllung; schriftlich!
 
-           Folgen der Zustandsfeststellung gelten jedoch nur dann, wenn Bauherr fern bleibt, nicht wenn Termin stattfindet und die
            Parteien sich nicht auf einen gemeinsamen festzustellenden Zustand einigen können!
 
-           Achtung neu: Fälligkeitsvoraussetzung für Werklohn: jetzt auch im BGB, Erteilung einer prüffähigen Schlussrechnung (+ 30
            Tage Frist)
            +
            Abnahme des Werkes (§ 641 II BGB)
 
4. Schriftform der Kündigung (§ 650 h BGB)
 
-           Schriftform erforderlich!
 
-           E-Mail genügt nicht, weil das nur Textform und nicht Schriftform, Teilkündigung ebenfalls in Schriftform erforderlich!
            Telefax genügt

 

Kapitel 3
Verbraucherbauvertrag (§§ 650 i – 650 o BGB)

 

1. Definition des Verbraucherbauvertrages (650 i BGB)
 
-           wichtig eines neuen Gebäudes (gesamtes) oder erhebliche Umbaumaßnahmen! (Maler / Putzer)
 
-           Textform erforderlich!
 
-           Beachte: zum Bau eines neuen Gebäudes soll klargestellt werden, dass nur Verträge über die Errichtung von
            schlüsselfertigen Gebäuden! nicht aber Verträge über einzelne gewerkeweise Bauleistung oder über Außenanlagen unter
            den Verbraucherbauvertrag fallen!
 
-           deshalb greift dieser nur in der Regel bei Generalübernehmer, Generalunternehmer sowie Fertighausverträgen!
 
-           Problem: „Umbau“ wohl analog zur BGH-Rechtsprechung bei Erwerb gebrauchter Immobilien („umfassende
            Sanierungsarbeiten“, die einem Neubau vergleichbar sind)

 

2. Baubeschreibung (§ 640 j BGB)(Inhalt vgl. Art. 249 EGBGB)
 
-           Folge von § 640 j BGB: wird gemäß § 640 k BGB Vertragsinhalt!

 

3. Widerrufsrecht (§ 650 l BGB)
 
-           Verbraucherbelehrung!
 
-           Widerrufsfrist 14 Tage!
 
-           wenn keine Belehrung: Widerrufsrecht gemäß § 356 e BGB 12 Monate und 14 Tage
 
-           Rechtsfolge Widerruf: Rückgewähr der erbrachten Leistungen bzw. Wertersatz durch den Verbraucher (§ 357 d BGB);
            (Verbraucher schuldet Unternehmer Wertersatz)
 
-           Beachte: Bei Widerruf stehen Verbraucher keine vertraglichen Mängelbeseitigungsrechte zu

 

4. Abschlagszahlungen (§ 650 m BGB)
 
-           Ergänzungsregelung zu § 632 a BGB
 
-           90 % der vereinbarten Gesamtvergütung darf nicht überschritten werden (kein Gewährleistungseinbehalt)
-           und zzgl. bei erster Abschlagszahlung Sicherheit i. H. v. 5 %
 
5. Unabdingbarkeit nach § 650 o BGB
 
-           (mit Ausnahme der Abschlagszahlungsregelung alles unabdingbar!)

 

II. Neuregelung Architekten- und Ingenieurrecht (§ 650 p BGB)
 
1. Definition § 650 p BGB! erstmalige Definition der zu erbringenden Leistung
 
-           wesentliche Neuerung: § 650 p Abs. 2 BGB; Vereinbarung von Planungs- und Überwachungszielen und Vorlage zur
            Zustimmung an Bauherrn nebst Kostenschätzung
 
2.
 
-           Folge bei Fehlen dieser Vereinbarung wesentlicher Planungsziele: kein wirksamer Vertrag! Es fehlen die essentialia negotii
 
-           Ziel § 650 p Abs. 2 BGB: Es soll der Bauherr eine Entscheidung treffen, ob weitere Planungsleistungen erbracht werden
            sollen oder nicht (Zielfindungsphase)
 
-           Zielfindungsphase nebst Kosteneinschätzung soll die Basis für die Entscheidung des Bestellers sein, die Planung
            fortzuführen!
 
-           Vergütungspflicht folgt aus: § 650 r Abs. 3 BGB
 
3. Sonderkündigungsrecht (§ 650 r BGB)
 
-           Unterschied § 650 p Abs. 1 BGB; Vereinbarung über die wesentlichen Planungsziele
 
-           § 650 p Abs. 2 BGB; keine Vereinbarung; Vertrag abgeschlossen; aber ohne Vereinbarung von Planungs- und
            Überwachungszielen
 
-           keine wesentlichen Planungsziele vereinbart: dann weiter mit § 650 r BGB - Sonderkündigungsrecht (Bei Verbrauchern
            nach Belehrung!)
 
-           Wir Vertrag nicht gekündigt, besteht das Vertragsverhältnis fort; die wesentlichen Planungs- und Überwachungsziele sind
            dann noch nicht geklärt! Entscheidung des Bestellers erforderlich
 
-           fehlende Mitwirkung des Bestellers: § 650 r Abs. 2 BGB; Architekt kann Frist setzen nebst Kündigungsbefugnis

 

4. § 650 t BGB
 
-           Achtung NEU! gesamtschuldnerische Haftung § 650 t BGB
 
-           Gesamtschuld nur noch nach vorhergehender Frist an den Bauunternehmer zur Nacherfüllung! Ansonsten kein sofortiger Schadensersatz gegen den Architekten (wie bisher, war hierzu Fristsetzung entbehrlich, weil Überwachungsfehler sich im Bauwerk bereits verwirklicht hatte und Architekt keine Beseitigung schuldete)

 

Sachverhalt:
  
Ein Auftragnehmer und ein Auftraggeber schließen einen Bauvertrag auf der Grundlage der VOB/B. Der Auftragnehmer gibt für die Preisermittlung bei der Zuschlagkalkulation gemäß Vergabehandbuch einen Gesamtzuschlag von 15% an. Hiervon entfallen 5% auf die Baustellengemeinkosten, 5% auf die allgemeinen Geschäftskosten und 5% auf Wagnis & Gewinn.
 
Durch den Auftraggeber wird der Bauvertrag gekündigt, ohne dass ein wichtiger Grund vorlag.
  
Fraglich war bisher, ob sich der Auftragnehmer im Rahmen seiner Abrechnung den Zuschlag für Wagnis & Gewinn als ersparte Aufwendung anrechnen lassen muss.
  
Entscheidung:
  
Der Bundesgerichtshof hat in seinem Urteil vom 24.03.2016 zum Az. – VII ZR 201/15 – nunmehr entschieden, dass ein Auftragnehmer im Rahmen der durch einen Auftraggeber ausgesprochenen „freien“ Kündigung die vereinbarte Vergütung verlangen kann und dass er sich die kalkulierten Zuschläge für Wagnis & Gewinn nicht als ersparte Aufwendung abziehen lassen muss.
 
Denn diese Zuschläge dienen zur Abdeckung des allgemeinen unternehmerischen Risikos für die wirtschaftliche Tätigkeit des Bauunternehmens. Insbesondere sollen damit Verlustgefahren des Bauvorhabens abgesichert werden. Diese Zuschlagposition dient zur Abgeltung des allgemeinen Unternehmerwagnisses die mit dem Geschäftsbetrieb als solchen verbunden ist. Tatsächliche Kosten stehen dem Zuschlag auf Seiten des Auftragsnehmers nicht gegenüber. Dieses Risiko besteht unabhängig davon, ob der Vertrag im Einzelfall ausgeführt wird oder nicht.
  
Damit hat der Bundesgerichtshof anderweitige Aussagen aus einem früheren Urteil nicht bestätigt und insofern seine Rechtsprechung geändert.
  
(Quelle: Urteil des BGH vom 24.03.2016 zum Az. – VII ZR 201/15 –)
 

Problem: Häufig vereinbaren Architekten mit den Bauherren Pauschalhonorare.

In diesem Zusammenhang wird mit den Bauherren dann nicht thematisiert, ob es sich dabei um eine Unterschreitung der gesetzlich vorgegebenen Mindestsätze nach der Honorarordnung der Architekten handelt. Der Bauherr zahlt das vereinbarte Pauschalhonorar während der Bauphase. Nach Beendigung des Baus erhält der Bauherr dann eine weitere Rechnung die über das mit ihm vereinbarte Pauschalhonorar hinausgeht.
Es stellt sich die Frage, ob der Architekt an die Vereinbarung mit dem Bauherren gebunden ist und keine weitere Vergütung verlangen kann, oder ob der Bauherr weitere Zahlungen vornehmen muss.
 
 
An seine Schlussrechnung ist der Architekt nur dann gebunden, wenn der Auftraggeber auf eine abschließende Berechnung des Honorars vertrauen durfte und er sich im berechtigten Vertrauen auf die Endgültigkeit der Schlussrechnung in schutzwürdiger Weise so eingerichtet hat, dass ihm eine Nachforderung nicht mehr zugemutet werden kann.
Allein die Bezahlung der Schlussrechnung durch den Bauherren ist kein Umstand, der beim Auftraggeber das Vertrauen begründet die Schlussrechnung über das Pauschalhonorar sei endgültig.
Auch ein längerer Zeitraum zwischen der Erteilung und dem Ausgleich der Honorarrechnung des Architekten und der erstmaligen Geltendmachung eines weitergehenden Honorars auf der Grundlage der Mindestsätze der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure macht die Zahlung des Differenzbetrages zwischen einem abgerechneten Pauschalhonorar und den Mindestsätzen der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure nicht unzumutbar.
Im Ergebnis verschafft der Bundesgerichtshof der Honorarordnung für Architekten Geltung. Die dortigen Mindestsätze dürfen nicht unterschritten werden. Erfolgt dies dennoch durch Vereinbarung von Pauschalhonoraren oder anderen Honoraren mit dem Bauherren, die die Mindestsätze unterschreiten, so wird, von Einzelfällen abgesehen, der Bauherr in der Regel verpflichtet sein weitere Zahlung an den Architekten vorzunehmen.
Einem Bauherren kann in solchen Fällen deshalb nur geraten werden, besondere Vorsicht walten zu lassen. Im Zweifel wird er weitere Zahlungen leisten müssen. Darauf sollte er sich einstellen.
 
Abzuwarten bleibt allerdings, ob die HOAI auf Dauer Bestand haben wird, da sie gegenwärtig auf ihre Vereinbarkeit mit europäischem Recht überprüft wird.

 

Der Bundesgerichtshof hat in einer Entscheidung vom 05.11.2015 zum Az. VII ZR 144/14 entschieden, dass der Besteller einer Werkleistung, trotz des Eintritts der Verjährung der Mängelansprüche, Zahlungen an den Unternehmer gemäß § 215 BGB verweigern kann. Voraussetzung ist, dass der Mangel bereits vor Ablauf der Verjährungsfrist in Erscheinung getreten ist und er deshalb ein darauf gestütztes Leistungsverweigerungsrecht in nicht verjährter Zeit geltend machen konnte.

Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass es für die Geltendmachung des Zurückbehaltungsrechtes nicht erforderlich ist, dass der Bauherr bereits vor Eintritt der Verjährung sein Leistungsverweigerungsrecht, gestützt auf diesen Mangel, geltend gemacht hat.

Der Bundesgerichtshof begründet dies mit dem Sinn und Zweck der Regelung in § 215 BGB. Danach soll ein Schuldner (Bauherr), dem ein Anspruch gegen den Gläubiger (Bauunternehmen) zusteht, nicht gehindert sein, sich auf sein Zurückbehaltungsrecht zu berufen, auch wenn die Verjährungsfrist abgelaufen ist. Zweck der Regelung ist, dass der Bauherr nicht seinerseits zum Gegenangriff gegen das Unternehmen übergehen muss, um seine Mangelansprüche gerichtlich durchsetzen zu müssen. Er kann sich damit begnügen, sich auf sein Zurückbehaltungsrecht zu berufen. Er muss seinerseits nicht aktiv werden, z. B. durch eine Klage auf Mangelbeseitigung gegen das Bauunternehmen.

(Quelle: BGH, Urteil vom 05.11.2015 - VII ZR 144/14)

 

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